Muchos dueños de restaurantes se restaurantes en marbella han sorprendido al saber que no son capaces de vender o arrendar sus propiedades restaurante por un importe igual a su valor de liquidación del impuesto. El valor de mercado de un restaurante de reciente construcción, es por lo general inferior a su costo de construcción. Cuando un propietario intenta establecer un precio de venta o la tasa de arrendamiento, no es capaz de recuperar sus costos. El exceso de impuestos de propiedad resultantes del uso incorrecto del método del costo a valor de mercado.
El enfoque del costo es una metodología de valoración excelente para algunos tipos de propiedades nuevas. Se trabaja mejor para las propiedades que pueden ser utilizados por un gran número de usuarios sin alteración en comparación con especial propiedades de uso. Los complejos de apartamentos son un ejemplo de las propiedades en las que varios usuarios pueden utilizar la misma propiedad con pocas o ninguna, las alteraciones. Los restaurantes son una categoría en la que extensas renovaciones suelen ser necesarios para convertir un restaurante de la utilización de un operador a utilizar por otro operador. Esto es particularmente cierto cuando las cadenas de restaurantes están involucrados. Por ejemplo, ¿cuánto le cuesta convertir un restaurante McDonald construido para ser utilizado por Pizza Hut?
Randy Dishongh, del Grupo restaurante Mason Jar, ha adquirido recientemente un restaurante de 8.250 pies cuadrados que ha sido utilizado por otro operador y alterado para el uso de su firma. Nos costó $ 400.000 ($ 48.48 por metro cuadrado foot0 para convertir el restaurante. Phil Kensinger, de Kensinger & Company, ha adquirido recientemente un restaurante de 8,000 pies cuadrados que costó $ 300.000 ($ 37.50 por pie cuadrado) para convertir las necesidades de su inquilino. Informes Kensinger, “la mejora en un restaurante construido a la medida a menudo tiene poco o ningún valor a un inquilino sucesor. ”
Parte del valor de negocio desarrollado por los restaurantes depende de una arquitectura distintiva que es reconocible para los clientes del restaurante, que creen que ellos pueden esperar una calidad confiable de alimentos y servicio por un precio determinado en este establecimiento. Es importante para los operadores de restaurantes que todas las unidades operativas tienen esta arquitectura reconocible. Es la razón principal de los grandes operadores de restaurantes como McDonalds, Pizza Hut, y el diseño del restaurante Whataburger tienen distintivo con señalización distintiva.
La señalización es un buen ejemplo de uno de los elementos de conversión de alto costo. Arcos dorados de McDonald son distintivos y así servir al propósito de dar a conocer a sus clientes la presencia de restaurantes de McDonald ‘s. Sin embargo, no se puede convertir fácilmente para su uso por otro restaurante, tal vez ni siquiera con los costos de conversión de extensas. Lo mismo es cierto para el cambio de la elevación (aspecto exterior), los diseños de interiores y rehacer el acabado interior.
La arquitectura única de instalaciones del restaurante de cadena hace difícil convertir una instalación construida para una cadena de usar por otra cadena. Cuesta menos que la conversión de uso de una importante cadena a un operador nonchain local. Ejemplos de cadenas nacionales con una arquitectura distintiva incluyen: McDonalds, Pizza Hut, Burger King, Taco Bell, Long John Silvers, Pizza Inn, Jack in the Box y Whataburger.
Definiciones Determinar Metodología
Los primeros pasos en la determinación de la metodología de valoración apropiada incluye, la revisión de una serie de definiciones, para determinar cómo se aplican a los restaurantes, y la revisión de las leyes que se aplican en su jurisdicción. Sin embargo, el refinamiento continuo es esencial para el crecimiento marbella restaurants de la profesión tasación. Una definición económica actual del valor de mercado se establece de la siguiente manera:
El precio más probable, a partir de una fecha determinada, en efectivo, o en términos equivalentes a dinero en efectivo, o en otros términos, precisamente, reveló que los derechos de propiedad especificados deberán vender después de la exposición razonable en un mercado competitivo en todas las condiciones necesarias para una venta justa , con el comprador y el vendedor cada uno actuando con prudencia, con conocimiento, y por el interés propio, y asumiendo que no es bajo presión indebida. (La Evaluación de Bienes Raíces, 20a ed., Publicado en 1992 por el Instituto de Evaluación)
La siguiente definición ha sido acordado por las agencias federales que regulan las instituciones financieras en los Estados Unidos, incluyendo la Resolution Trust Corporation (RTC):
El precio más probable que una propiedad debe traer en un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones necesarias para una venta justa, el comprador y el vendedor cada uno. Actuar con prudencia y conocimiento de causa, y suponiendo que el precio en no se ve afectada por el estímulo indebido Implícito en esta definición es la consumación de la venta de una fecha especificada y la aprobación del título del vendedor al comprador en las condiciones según el cual:
comprador y el vendedor están típicamente motivados
ambas partes están bien informados o bien aconsejado, y actuar en lo que consideran sus intereses
un tiempo razonable para la exposición en el mercado abierto
el pago se hace en términos de dinero en efectivo en los Estados Unidos o en términos de los mismos arreglos financiera comparable
el precio representa la consideración normal para vender la propiedad se ve afectada por la financiación especial o creativo o concesiones de venta concedidas por alguien relacionado con la venta. (USPAP, edición de 1992) 1
Valor de uso. El valor de una propiedad específica tiene una específica uso.2
Valor de la inversión. El valor específico de una inversión de un inversionista en particular o grupo de inversionistas basados en las necesidades individuales de inversión; diferencia de valor de mercado, que es impersonal y distante. Véase también el mercado de value.3
Valor de liquidación. El precio más probable que un interés especificado en la propiedad real es probable que poner bajo todas las condiciones siguientes:
La consumación de una venta se producirá dentro de un período de comercialización muy limitada futuro especificado por el cliente.
Las condiciones actuales del mercado son los que se obtienen en la actualidad por el interés tasado de su propiedad.
El comprador está actuando con prudencia y conocimiento de causa.
El vendedor es por necesidad extrema de vender.
El comprador suele ser motivado.
El comprador está actuando en lo que él o ella considera sus intereses mejor de sí.
Un esfuerzo de comercialización limitada y el tiempo se permitirá para la realización de una venta.
El pago se hará en efectivo en dólares estadounidenses o en los mismos términos de los acuerdos financiera comparable.
El precio representa la consideración normal para la propiedad vendida, se ve afectada por la financiación especial o creativo o concesiones de venta restaurants in marbella concedidas por alguien relacionado con la venta.
